Publié le :
11/04/2026
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Anticiper la transmission d’un patrimoine tout en conservant la maîtrise économique d’un bien constitue une stratégie fréquemment recherchée. Le démembrement de propriété répond à cet objectif en dissociant les attributs du droit de propriété, permettant ainsi d’organiser la transmission tout en maintenant certains prérogatives au profit du donateur.
La dissociation entre usufruit et nue-propriété
Le droit de propriété peut être fractionné entre usufruit et nue-propriété. L’usufruit autorise son titulaire à utiliser le bien et à en percevoir les fruits, tels que des loyers. À l’inverse, le nu-propriétaire détient le droit de disposer juridiquement du bien, sans en avoir la jouissance immédiate.
Dans une donation avec démembrement, il est d’usage que les parents conservent l’usufruit et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. À l’extinction de l’usufruit, notamment par le décès de son titulaire, la pleine propriété se reconstitue de plein droit au bénéfice du nu-propriétaire, sans formalité particulière.
La répartition des charges et obligations est régie par le Code civil. En principe, l’usufruitier assume les dépenses d’entretien courant, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, sauf stipulation contraire prévue dans l’acte.
Effets patrimoniaux et fiscaux du démembrement
Le démembrement de propriété permet d’organiser la transmission tout en conservant l’usage ou les revenus générés par le bien. Sur le plan fiscal, les droits de donation sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon l’âge de l’usufruitier conformément à l’article 669 du Code général des impôts, consultable sur Legifrance.
Ce mécanisme peut se cumuler avec les abattements applicables en matière de donation, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans.
En pratique, certaines opérations, telle la cession du bien démembré, requièrent l’intervention conjointe de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété s’opère sans imposition complémentaire, renforçant l’intérêt de ce schéma dans une logique d’optimisation successorale. Le recours à un notaire demeure déterminant afin d’assurer la sécurité juridique et l’adéquation du dispositif aux objectifs patrimoniaux poursuivis.
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30/03/2026
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La loi n° 2026-103 du 19 février 2026, via son article 126, modifie le régime d’imposition des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values mobilières en mettant fin au caractère irrévocable de l’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Cette réforme met fin aux divergences entre la doctrine administrative et la jurisprudence du Conseil d’État et offre aux contribuables une possibilité d’ajustement a posteriori de leur choix fiscal.
Un fonctionnement antérieur contraignant pour les contribuables
En principe, les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, au taux de 12,8 % hors prélèvements sociaux.
Le contribuable peut toutefois opter, de manière expresse et globale, pour leur imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, lors du dépôt de la déclaration annuelle et au plus tard à la date limite de déclaration.
Jusqu’à la loi de finances pour 2026, cette option était irrévocable. L’administration fiscale admettait certes qu’elle puisse être exercée tardivement dans certaines situations, notamment dans le cadre du droit à l’erreur ou à l’occasion d’un contrôle fiscal, mais refusait toute remise en cause d’une option déjà exercée.
Cette position a été confirmée par le Conseil d’État dans sa décision du 5 avril 2024 (n° 490411), qui a jugé que l’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu ne pouvait être modifiée, y compris dans le délai de réclamation.
Ce caractère définitif pouvait pénaliser les contribuables lorsque, après analyse ou correction, l’option retenue se révélait moins avantageuse que l’application du prélèvement forfaitaire unique.
Une possibilité de correction introduite par la loi de finances pour 2026
La loi de finances pour 2026 modifie l’article 200 A, 2 du code général des impôts en supprimant la mention du caractère « irrévocable » de l’option.
Désormais, le contribuable peut revenir sur son choix initial et renoncer à l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, notamment dans le délai de réclamation, si ce choix s’avère finalement défavorable.
Cette évolution sécurise les pratiques et aligne les positions de l’administration et du juge, tout en offrant une plus grande souplesse dans la gestion des options fiscales.
Elle s’applique à l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2026 et des années suivantes. Toutefois, en raison du report de l’entrée en vigueur de certaines dispositions, l’option exercée en 2026 au titre des revenus 2025 conserve, à ce jour, son caractère irrévocable.
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18/03/2026
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La transmission d’une entreprise familiale représente un moment déterminant sur les plans patrimonial et économique. Elle conditionne la continuité d’une activité, la préservation d’un savoir-faire et l’équilibre des relations familiales. Dans cette perspective, le Pacte Dutreil s’impose comme un mécanisme fiscal structurant, en ce qu’il permet d’atténuer significativement la charge des droits dus à l’occasion d’une transmission à titre gratuit.
Un dispositif d’exonération partielle au service de la transmission
Le Pacte Dutreil a vocation à s’appliquer en cas de donation ou de succession, que la transmission intervienne en pleine propriété ou sous forme démembrée, entre nue-propriété et usufruit. Le régime ouvre droit à une exonération de 75 % de la valeur des titres transmis, sous réserve du respect de conditions strictement encadrées.
Sont concernées les sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole, libérale ainsi que les holdings animatrices. Le bénéfice du dispositif implique la souscription d’un engagement collectif de conservation des titres, relayé par un engagement individuel, ainsi que l’exercice d’une activité professionnelle ou d’une fonction de direction au sein de la société.
Ce régime peut, sous certaines conditions, se cumuler avec d’autres avantages fiscaux, notamment la réduction de 50 % des droits de donation lorsque le donateur est âgé de moins de 70 ans. En pratique, il contribue à éviter la cession d’actifs pour acquitter les droits de mutation, favorisant ainsi la stabilité financière de l’entreprise transmise.
Les ajustements opérés par la loi de finances pour 2026
La loi de finances pour 2026 maintient le principe du dispositif tout en en resserrant les conditions d’application. L’assiette de l’exonération est désormais limitée aux seuls actifs exclusivement affectés à l’activité professionnelle. Les actifs qualifiés de somptuaires, tels que logements sans usage professionnel, objets d’art, véhicules de tourisme ou bijoux, sont exclus du bénéfice de l’exonération de 75 %.
La réforme modifie également la durée de l’engagement individuel de conservation des titres, portée de quatre à six ans.
S’agissant des holdings animatrices, leur éligibilité est confirmée sous réserve de la démonstration d’une animation effective, caractérisée par une participation active à la politique du groupe, au contrôle des filiales et par la fourniture de services spécifiques.
Le maintien du Pacte Dutreil s’accompagne ainsi d’un encadrement renforcé, impliquant une formalisation rigoureuse des engagements collectifs et individuels ainsi qu’une organisation précise de la direction sociale.
