Publié le :
21/04/2026
21
avril
avr.
04
2026
18h12
18
12
La résolution des situations de blocage en indivision ou dans le cadre d’une succession vacante constitue un enjeu immédiat de préservation patrimoniale. Retards de paiement des charges, défaut d’entretien et dépréciation des biens en sont les conséquences fréquentes. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 8 avril 2026, introduit plusieurs ajustements destinés à fluidifier la gestion et la transmission des biens concernés. Un décret d’application est attendu pour en préciser les modalités.
Renforcement des mécanismes de sortie de l’indivision
Le dispositif existant permettait déjà, sur le fondement de l’article 1380 du Code civil, au président du tribunal judiciaire de statuer selon une procédure accélérée au fond lorsqu’il était saisi d’une demande relative à l’indivision.
La réforme complète désormais l’article 815-6 du Code civil en précisant que le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente portant sur un bien indivis. Cette faculté est expressément consacrée afin de lever certaines inerties.
Par ailleurs, l’article 2 de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 est modifié pour reconnaître aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits la possibilité de décider, devant notaire, de la vente ou du partage du bien. Les autres indivisaires sont informés par voie de signification et de publicité. Ils disposent d’un délai de trois mois pour former opposition. En cas de contestation, le tribunal judiciaire peut autoriser l’opération si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits. La décision s’impose à l’ensemble des indivisaires, sauf défaut d’information.
Assouplissement du régime des successions vacantes et des biens sans maître
La loi adapte également le traitement des successions vacantes. Le II de l’article L. 1123-3 du Code général de la propriété des personnes publiques est abrogé, tandis que l’article L. 1123-4 du même code est rétabli afin de permettre la transmission d’informations fiscales aux communes et établissements publics de coopération intercommunale pour faciliter l’acquisition des biens sans maître.
Les règles de publicité prévues aux articles 809-1, 809-2, 810-5 et 810-7 du Code civil sont modernisées par l’autorisation d’une diffusion numérique, complétée par une publication dans un journal d’annonces légales. Enfin, l’article 810-2 du Code civil est enrichi pour permettre au curateur de donner mandat en vue de la signature de l’acte de vente, qu’il s’agisse de biens meubles ou immeubles, avec une mise à jour terminologique au profit du commissaire de justice.
Publié le :
11/04/2026
11
avril
avr.
04
2026
14h00
14
00
Anticiper la transmission d’un patrimoine tout en conservant la maîtrise économique d’un bien constitue une stratégie fréquemment recherchée. Le démembrement de propriété répond à cet objectif en dissociant les attributs du droit de propriété, permettant ainsi d’organiser la transmission tout en maintenant certains prérogatives au profit du donateur.
La dissociation entre usufruit et nue-propriété
Le droit de propriété peut être fractionné entre usufruit et nue-propriété. L’usufruit autorise son titulaire à utiliser le bien et à en percevoir les fruits, tels que des loyers. À l’inverse, le nu-propriétaire détient le droit de disposer juridiquement du bien, sans en avoir la jouissance immédiate.
Dans une donation avec démembrement, il est d’usage que les parents conservent l’usufruit et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. À l’extinction de l’usufruit, notamment par le décès de son titulaire, la pleine propriété se reconstitue de plein droit au bénéfice du nu-propriétaire, sans formalité particulière.
La répartition des charges et obligations est régie par le Code civil. En principe, l’usufruitier assume les dépenses d’entretien courant, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, sauf stipulation contraire prévue dans l’acte.
Effets patrimoniaux et fiscaux du démembrement
Le démembrement de propriété permet d’organiser la transmission tout en conservant l’usage ou les revenus générés par le bien. Sur le plan fiscal, les droits de donation sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon l’âge de l’usufruitier conformément à l’article 669 du Code général des impôts, consultable sur Legifrance.
Ce mécanisme peut se cumuler avec les abattements applicables en matière de donation, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans.
En pratique, certaines opérations, telle la cession du bien démembré, requièrent l’intervention conjointe de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété s’opère sans imposition complémentaire, renforçant l’intérêt de ce schéma dans une logique d’optimisation successorale. Le recours à un notaire demeure déterminant afin d’assurer la sécurité juridique et l’adéquation du dispositif aux objectifs patrimoniaux poursuivis.
Publié le :
30/03/2026
30
mars
mars
03
2026
08h00
08
00
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026, via son article 126, modifie le régime d’imposition des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values mobilières en mettant fin au caractère irrévocable de l’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Cette réforme met fin aux divergences entre la doctrine administrative et la jurisprudence du Conseil d’État et offre aux contribuables une possibilité d’ajustement a posteriori de leur choix fiscal.
Un fonctionnement antérieur contraignant pour les contribuables
En principe, les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, au taux de 12,8 % hors prélèvements sociaux.
Le contribuable peut toutefois opter, de manière expresse et globale, pour leur imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, lors du dépôt de la déclaration annuelle et au plus tard à la date limite de déclaration.
Jusqu’à la loi de finances pour 2026, cette option était irrévocable. L’administration fiscale admettait certes qu’elle puisse être exercée tardivement dans certaines situations, notamment dans le cadre du droit à l’erreur ou à l’occasion d’un contrôle fiscal, mais refusait toute remise en cause d’une option déjà exercée.
Cette position a été confirmée par le Conseil d’État dans sa décision du 5 avril 2024 (n° 490411), qui a jugé que l’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu ne pouvait être modifiée, y compris dans le délai de réclamation.
Ce caractère définitif pouvait pénaliser les contribuables lorsque, après analyse ou correction, l’option retenue se révélait moins avantageuse que l’application du prélèvement forfaitaire unique.
Une possibilité de correction introduite par la loi de finances pour 2026
La loi de finances pour 2026 modifie l’article 200 A, 2 du code général des impôts en supprimant la mention du caractère « irrévocable » de l’option.
Désormais, le contribuable peut revenir sur son choix initial et renoncer à l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, notamment dans le délai de réclamation, si ce choix s’avère finalement défavorable.
Cette évolution sécurise les pratiques et aligne les positions de l’administration et du juge, tout en offrant une plus grande souplesse dans la gestion des options fiscales.
Elle s’applique à l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2026 et des années suivantes. Toutefois, en raison du report de l’entrée en vigueur de certaines dispositions, l’option exercée en 2026 au titre des revenus 2025 conserve, à ce jour, son caractère irrévocable.
